부동산 가격 하락, 고금리 경제 상황 속 역전세난이 심해지고 있습니다. 이런 시장 분위기에 맞춰 전세 사기, 깡통전세가 기승을 부리고 있는데요. 이번 시간에는 전세 사기 뜻과 예방, 대처법을 알아보도록 하겠습니다. 부동산 사기는 개인에게는 큰돈이며, 법적 분쟁으로 휘말렸을 때 시간과 비용이 만만치 않기 때문에 예방이 중요합니다.
✅ 집주인이 말이 안통한다면, 전세 사기 고소 소송 절차를 알아보세요.
목차
전세 사기 뜻과 유형
1. 전세 사기 뜻
전세 사기는 의도가 있든 없든 세입자를 속여 전세금 전부 또는 일부를 돌려주지 않는 것을 의미합니다. 일반적으로 전세금은 원룸이라 할지라도 몇천에서 몇억 단위이기에 개인에게는 큰 부담입니다. 이에 따라오는 정신적인 스트레스도 만만치 않습니다.
2. 전세 사기 유형 3가지
전세 사기도 3가지 종류가 있습니다. 1) 집 주인이 갭투자 목적으로 구매한 후 매매가격이 내려가 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 의미하는 깡통 전세 사기가 있습니다. 2) 다음으로는 이중 계약 또는 허위 사실입니다. 이 부분 아래에서 조금 더 자세히 알아보겠습니다. 3) 마지막으로 배 째라 식인데요. 황당하시죠? 살다 보면 이런 사람도 있을 수 있습니다.
3. 전세 사기 처벌
그런데 이 사람들은 법이 무섭지 않을까요? 어떤 이에게는 아직 전세 사기 형벌이 낮은 것 같습니다. 민사, 형사 절차를 진행할 수 있지만, 작정하고 잠수타면 보증금을 돌려받는 등 피해구제가 어렵고 현행법상 사기죄가 아니라 형사 고소로 구치소에 잡아 두기 어렵다고 합니다.
또한, 중개 대리인은 이런 전세 사기와 별개로 보기에 계약 진행에만 목메고 있서 전문가로서 소견을 제대로 전달하지 않는다는 의견이 있습니다. 늦은 감이 있지만, 소 잃었다고 외양간을 안 고칠 수 없으니 조속한 대책을 마련하겠다는 것이 정부 입장입니다.
깡통 전세 사기 예방법
1. 깡통 주택 원인
우선 깡통 주택 개념부터 잡고 가겠습니다. 이를 이해하기 위해서는 갭투자 뜻을 먼저 알아야 하는데요. 갭투자란 집주인이 매매가와 전세가 차이만 투자해서 집을 구매하는 투자 방법입니다.
쉽게 예를 들어, 매매가 1억, 전세가 7천만 원 오피스텔이 있습니다. 집주인은 우선 본인 자본 또는 대출을 통해 1억에 매매합니다. 그리고 얼른 전세 세입자를 구해서 7천만 원 보증금을 받고 자본금 충당 또는 대출 상환, 새로운 투자를 시작합니다. 여기서 부동산 경기 호황기에는 매매가는 계속 높아지고, 어느 정도 높아진 시점에 매매 또는 전세 보증금 인상을 통해 투자에 수익 실현을 합니다.
문제는 부동산 경기가 어려울 때 발생합니다. 매매가는 초기 구입가보다 같거나 떨어진다면, 갭투자 집 주인은 매물로 팔아도 손해를 보고 여유 자금 없이 공격적인 투자를 했다면, 수중에 들고 있는 돈이 없거나 돌려줘야 할 전세 보증금보다 적기 때문에 세입자에게 돌려줄 수 없는 상황이 발생합니다.
2. 예방법
2-1) 깡통 전세 사기 예방은 계약 전, 후로 대처할 수 있습니다. 1) 전세 계약 전에는 등기부등본을 통해 소유주 이름과 근저당권 정보, 용도를 확인해야 합니다. 2) 계약 후에는 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 3) 또한, HUG 전세보증금반환보증 서비스를 통해 보증보험 가입 신청을 해야 합니다.
특히, 계약 전 근저당권 내용을 필히 확인해야 하는데요. 은행 차입금이나 신탁으로 맡겨져 있다면 집이 아무리 마음에 들어도 고민하셔야 합니다. 최악의 상황으로 부동산 법적 분쟁에 따라, 경매로 집이 팔리더라도 근저당권 우선순위에 밀려 돌려받을 금액이 현저히 적어질 수 있기 때문입니다.
그리고 계약 전에 세입자는 집주인을 법률 효력이 있는 약속과 평가할 수 있습니다. 무슨 말이냐면, 전세 표준계약서에 특약 조건(ex. 세입자가 대항력 효력이 발생할 때까지 집주인은 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다 등)을 설정하거나 납세 증명서를 요구하여 집주인에게 법적 이행 의무를 부여하고, 금전적 여유가 있는 사람인지 판단할 수 있습니다.
2-2) 다음은 이중 계약 혹은 허위 계약 예방법입니다. 개인적으로 이건 치밀한 사기 수법으로 엄중히 처벌해야 한다고 생각합니다. 황당한 허위 계약은 다음 사례가 있습니다. 집주인은 월세로 방을 내놓았는데, 공인중개사에서 전세 매물로 내놓습니다. 그리고 전세 계약으로 분위기를 잡고 얼렁뚱땅 월세 계약서를 들이대는 경우입니다.
세입자는 공인중개사가 친절해서 제대로 확인하지 않고 계약하는 경우인데요. 이때 전세보증금은 공인중개사가 낼름 챙겨 돈을 굴리거나 도망가는 사례입니다. 여기서 중요한 예방법은 입금 통장 명의가 등기부등본상 집주인과 같은지 혹여 입금 통장이 공인중개사 명의가 아닌지 확인해야 합니다.
다음은 이중 계약 혹은 다중 계약 사례인데요. 이런 사기 유형은 TV 프로그램에서도 보셨을 겁니다. 비슷한 시기에 다수의 세입자와 계약하고 입주 날짜를 동일하게 맞춰 놓는 방식입니다. 이 경우는 돈도 돈인데, 당장 거주할 집마저 사라지게 됩니다. 이럴 때 전세피해자 지원센터 법률 상담 및 임시 거처 마련 서비스 지원받아보세요.
2-3) 마지막으로 배 째라 식 집주인의 전세 사기 대처법입니다. 보통 다음 세입자를 구하지 못했을 때 이러한 주장을 하는 말이 안 통하는 사람이 있는데요. 황당하게도 여러분이 다음 세입자를 찾는 방법을 선택할 수 있습니다. 그게 아니라면, 전세보증금 반환소송을 해야 합니다. 이 경우 로톡과 같은 전문 법률 사무소에서 법률 상담 및 소송 제기를 해야 여러분이 일상생활을 하면서 확실히 보증금과 보상을 받을 수 있습니다.
마무리하며,
원룸, 오피스텔, 아파트 등 어떤 유형의 부동산에 상관없이 전세보증금은 개인에게 큰 금액이고 의식주 중 가장 중요한 분야입니다. 그래서 사기 피해를 보셨다면, 법적 분쟁을 풀어내기에 시간, 비용, 정신적 손해가 큰 분야입니다. 복잡하고 머리가 아플지언정 확실하게 확인하고 꼼꼼하게 계약하여 전세 사기 피해를 입지 않으시길 바랍니다. 감사합니다.
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