지금부터 전세 계약 전후 반드시 확인해야 할 전세사기 예방 방법들을 자세히 알아보겠습니다. 소중한 보금자리를 찾는 설렘도 잠시, 최근 잇따라 들려오는 전세사기 소식에 마음 졸이시는 분들이 많으실 겁니다. 어렵게 모은 전 재산을 한순간에 잃을 수 있다는 불안감은 누구에게나 큰 걱정거리일 수밖에 없습니다. 하지만 미리 알고 꼼꼼하게 대비한다면 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다.
목차
1. 계약 전 꼼꼼한 확인
성공적인 전세 계약의 첫 단추는 꼼꼼한 확인에서 시작됩니다. 등기부등본 확인은 필수 중의 필수이며, 단순히 보는 것을 넘어 내용을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
소유자 확인
계약하려는 집의 실제 소유자와 등기부등본 상의 소유자가 일치하는지 확인하는 것은 기본적인 사항이지만, 간혹 대리인과의 계약이 진행되는 경우가 있습니다. 이때는 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 확인하고, 가능하다면 실제 소유자와 직접 통화하여 계약 의사를 확인하는 것이 안전합니다. 또한, 등기부등본 발급일자를 확인하여 최근에 발급된 것으로 확인해야 위변조 가능성을 줄일 수 있습니다.
공인중개사 확인
국토교통부가 운영하는 디지털트윈국토 브이월드에서 공인중개사무사소를 검색할 수 있어요. 지금 현재 매물을 알려주는 공인중개사를 확인하실 수 있으니 집을 둘러보는 과정에서 확인해 보세요.
권리관계 체크
근저당권, 가압류, 가등기 등은 예상치 못한 손실로 이어질 수 있는 위험 요소입니다. 근저당권이 설정된 경우, 채권최고액뿐만 아니라 실제 채무액을 확인하고, 선순위 채권액과 전세보증금의 합이 주택 시세의 60% 이하인 경우에 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 가압류나 가등기가 설정된 경우에는 계약을 신중하게 고려해야 하며, 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
최우선변제금 체크
근저당이 잡혀있는 집에 전세로 들어간다면, 최우선변제금 이하로 전세 보증금을 협의하는 것이 좋습니다. 이는 지역별로 최우선변제금을 상이하게 책정했는데요. 만일의 사태에 최우선적으로 보증금을 확보할 수 있습니다.
건축물대장과 실제 현황의 일치 여부
건축물대장과 실제 건물의 구조나 용도가 다른 경우 불법 건축물일 가능성이 있으며, 이는 추후 보증금 회수에 어려움을 초래할 수 있습니다. 계약하려는 집을 직접 방문하여 건축물대장과 실제 현황이 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 다가구주택의 경우 다른 세입자들의 보증금 현황을 확인하여 전체적인 채무 규모를 파악하는 것도 중요한 전세사기 예방 방법입니다. 건물 자체 등기부등본과 개별 호실 등기부를 모두 확인할 필요가 있습니다. 등기부등본은 HUG 주택도시보증공사가 운영하는 ‘안심 전세 포탈’에서 확인하실 수 있습니다.
2. 보증보험은 전세사기 예방 필수 항목
계약 전 확인만큼 중요한 것이 계약 이후 안전장치를 마련하는 것입니다. 특히 전세보증금반환보증보험은 가장 효과적인 전세사기 예방 방법 중 하나입니다.
전세보증금반환보증보험
임대인이 계약 기간 만료 후 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 변제해주는 제도입니다. 가입 조건과 보증료율은 보증기관 및 주택 유형에 따라 다르므로 꼼꼼히 확인해야 합니다. 최근에는 보증보험 가입 요건이 강화되는 추세이므로, 계약 전 미리 가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 가입이 거절된다면, 해당 세대는 위험하다는 증거이므로 계약을 해지 하는 것이 좋습니다. 이때 계약금을 보전받기 위해서는 특약 사항에 관련 내용을 넣어야 합니다. 이 부분은 아래에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
확정일자의 효력 강화
확정일자를 받는 것은 우선변제권을 확보하는 기본적인 절차이지만, 전입신고와 실제 거주 요건을 충족해야 그 효력이 발생합니다. 이 세 가지 요건을 모두 갖춘 임차인은 경매 등에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리를 갖게 됩니다. 전입신고는 이사 하루 전에 하는 게 좋습니다. 왜냐하면 전입신고와 집주인의 근저당권 효력 발생 시차를 이용한 전세사기를 예방할 수 있기 때문입니다. 정부 24 사이트에서 전입신고를 하실 수 있어요.
전세권 설정 등기의 신중한 고려
전세권 설정 등기는 임차인의 권리를 강력하게 보호하는 수단이지만, 임대인의 협조가 필요하고 비용이 발생하며 절차가 다소 복잡하다는 단점이 있습니다. 따라서, 임대인과의 관계 및 계약 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.
3. 계약 시 주의사항
전세 계약서를 작성할 때는 표준 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하는 것은 물론, 특약 사항을 적극적으로 활용하여 임차인의 권리를 보호해야 합니다.
특약 사항의 중요성
특약 사항은 표준 계약서에 명시되지 않은 내용에 대해 임대인과 임차인이 합의하여 추가하는 조항입니다. 예를 들어, “계약 기간 중 임대인이 주택을 담보로 대출을 받을 경우 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다”, “전세보증보험 가입 거부 시 계약 해지 가능”, “등기부등본상 선순위 관리가 계약금 지급일 기준으로 없을 것”, “입주 시 확인하지 못한 하자에 대해서는 임대인이 책임을 지고 수리한다”, “전입신고 및 확정일자 부여 후 즉시 거주 예정” 등의 내용을 추가하여 불리한 상황을 미연에 방지할 수 있습니다.
중개사의 책임 명확화
공인중개사는 계약 과정에서 중요한 역할을 수행하며, 중개 대상물에 대한 정확한 정보를 제공하고 권리관계를 확인해야 할 의무가 있습니다. 계약서 작성 시 중개사의 책임 범위를 명확히 명시하는 특약 사항을 추가하는 것도 전세사기 예방 방법 중 하나입니다.
4. 전문가의 도움
혼자서 전세사기 예방 방법을 확인하기 어렵거나 법률적인 지식이 부족하다고 느껴진다면, 전문가의 도움을 적극적으로 활용하는 것이 현명한 선택입니다.
변호사, 법무사 활용
계약 전 계약서 검토를 의뢰하거나, 전세사기 피해를 입었을 경우 법률 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응해야 합니다. 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr/)과 같은 기관을 통해 무료 법률 상담을 받을 수도 있습니다.
부동산 관련 정부 지원 정책 활용
정부에서는 전세사기 피해 지원 센터를 운영하고 있으며, 다양한 정보 제공 및 상담 서비스를 제공하고 있습니다. 또한, 청년층을 위한 저금리 전세자금 대출 등 다양한 주거 지원 정책을 활용하여 안전한 주거 환경을 마련하는 것도 좋은 방법입니다.
전세사기는 더 이상 간과할 수 없는 심각한 사회 문제입니다. 오늘 알려드린 심층적인 전세사기 예방 방법들을 숙지하고, 전세 계약의 모든 과정에서 꼼꼼하게 확인하고 실천하는 것이 소중한 보증금을 지키고 안전한 삶을 누리는 첫걸음입니다. 불안함에 휩싸이기보다는 적극적으로 대처하고 전문가의 도움을 활용하여 현명하게 전세 계약을 체결하시길 바랍니다.